Køberrådgivning har sine egne regler: det kræver bekendtgørelsen af dig

1. januar 2024 trådte nye regler for køberrådgivning i kraft. Lov nr. 733 af 13. juni 2023 udvidede lov om formidling af fast ejendom til også at omfatte "erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom". Erhvervsstyrelsen har udstedt en bekendtgørelse, som trådte i kraft samme dag og beskriver kravene i detaljer.

Denne artikel gennemgår de krav, der rammer køberrådgiverens daglige arbejde. Den er skrevet til køberrådgivere og købermæglere, der vil have overblik over reglerne. Den erstatter ikke læsning af selve teksten.

Hvem er omfattet?

Bekendtgørelsen gælder for erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom. Den gælder kun for aktiviteter, der er rettet mod eller udføres for forbrugere.

Tre grupper er undtaget, i det omfang deres erhverv har selvstændige regler: jordfordelingsplanlæggere, finansielle virksomheder og advokater, når de rådgiver som led i selvstændig advokatvirksomhed. Er du advokat og køberrådgiver, er det derfor advokatreglerne, du skal måle dig op ad, og ikke bekendtgørelsen.

Grundpligterne i loven

Lovens § 48 fastlægger rammen. Den erhvervsdrivende skal varetage køberens interesser, og rådgivningen skal være "relevant, retvisende og fyldestgørende". Hvervet skal udføres omsorgsfuldt, grundigt og med den fornødne hurtighed, og køberen skal holdes løbende orienteret om sagens forløb.

To regler er værd at fremhæve:

• Ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Det gælder også ejere, ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til virksomheden.
• Har du en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om handlen bliver til noget, skal både køber og sælger have det at vide. Køberen skal have oplysningen i rådgivningsaftalen, sælgeren skriftligt.

Lovens § 49 handler om værdiansættelse. Laver du en værdiansættelse uden at have besigtiget ejendommen fysisk, skal køberen have det oplyst skriftligt. Giver du et uforpligtende prisoverslag uden besigtigelse, skal du udtrykkeligt sige, at det ikke er en værdiansættelse.

Fire krav, før køberen skriver under

1. 1Skriftlig rådgivningsaftaleFør rådgivningen begynder. Køberen får en kopi og kan til enhver tid opsige den.
2. 2Vederlaget kendt på forhåndTimepris, samlet vederlag eller grundlaget for beregningen. Ved variabelt vederlag også det højeste beløb og et regneeksempel.
3. 3Minimumsoplysninger (§ 5)Blandt andet forbehold, fortrydelsesret, huseftersynsordningen og købers finansielle risiko.
4. 4Skriftlig godkendelse af handlenNår købsaftalen har et rådgiverforbehold. Køberen godkender indholdet, før den sendes.

Rådgivningsaftalen skal være på plads først

Aftalen skal være skriftlig, på papir eller et andet varigt medium, og den skal foreligge, før rådgivningen begynder. Køberen skal have en kopi.

Aftalen skal som minimum indeholde:

1. parternes navne og adresser og dit eventuelle CVR-nummer
2. hvilke opgaver du påtager dig
3. særlige forhold, betingelser eller begrænsninger for opgaven
4. dit vederlag
5. aftalens varighed
6. din uddannelsesmæssige baggrund
7. din garantistillelse og ansvarsforsikring efter gældende lovgivning

Køberen skal til enhver tid kunne opsige aftalen. Du må ikke selv opsige den på en måde, der forhindrer køberen i at finde anden hjælp i tide.

Vederlaget skal kunne regnes ud på forhånd

Aftalen skal oplyse din timepris eller det samlede vederlag. Kan ingen af delene angives, skal grundlaget for beregningen fremgå. Aftalen skal også oplyse, hvornår og hvordan der betales, om der betales ved opsigelse, og om der betales, selvom køberen ikke køber ejendommen.

Bekendtgørelsen nævner udtrykkeligt variabelt vederlag, herunder et vederlag der afhænger af et prisnedslag, du har forhandlet. I de tilfælde skal aftalen indeholde grundlaget for beregningen, det højeste beløb køberen kan komme til at betale og et regneeksempel.

Opsiger køberen aftalen, kan du højst kræve et rimeligt vederlag for det, du har udført.

Interesser og provision

Har du en væsentlig interesse i, hvilken finansiering, forsikring eller anden ydelse køberen vælger, skal køberen have det at vide. Modtager du provision, rabat eller andet vederlag for at henvise til fx finansiering eller forsikring, skal køberen vide, hvor pengene kommer fra. Køberen skal også gøres bekendt med retten til at få oplyst beløbets størrelse. Oplysningerne skal gives skriftligt og samtidig med, at køberen præsenteres for de vilkår, det drejer sig om.

Hvad køberen som minimum skal have at vide

Bekendtgørelsens § 5 indeholder en liste over oplysninger, som køberen mindst skal have. Køberen skal blandt andet oplyses om:

• muligheden for at få et rådgiverforbehold og et pengeinstitutforbehold i købstilbuddet
• at et købstilbud kan trækkes tilbage uden omkostninger, indtil sælger har accepteret det
• at tilbuddet bortfalder efter en periode og kan forlænges
• den lovbestemte fortrydelsesret og vilkårene for at bruge den
• reglerne i huseftersynsordningen
• sin finansielle risiko fra det tidspunkt, hvor købsaftalen er indgået

Du skal desuden sikre, at relevante dokumenter om ejendommen bliver fremskaffet og gennemgået, og at købsaftalen indeholder parternes eventuelle forudgående aftaler og beskytter køberen på betryggende vis. Du skal også sikre, at alle frister i købsaftalen bliver overholdt, og at køberen løbende hører om dem. Ligger et spørgsmål uden for opgaven og sædvanlig køberrådgivning, skal køberen henvises til anden rådgivning.

Kravene gælder i det omfang, det er muligt i forhold til, hvornår du blev involveret.

Godkendelse af handlen

Indeholder købsaftalen et forbehold om, at køberens rådgiver skal godkende handlen, skal godkendelsen være skriftlig og klar. Den skal følge køberens ønsker, og køberen skal have godkendt indholdet og kende de aftaleretlige konsekvenser, før den sendes til sælgeren eller sælgerens mægler. Indeholder godkendelsen selv forbehold, skal du afklare, om sælger kan acceptere dem, og om der kan meldes endelig handel.

Har sælgeren ikke sin egen rådgiver, skal du oplyse sælgeren om muligheden for at få det.

Penge, tavshed og straf

Du må kun modtage betroede midler fra køberen, hvis du er omfattet af en garantiordning. Du har tavshedspligt om fortrolige oplysninger, du får som led i rådgivningen, og det gælder også dine ansatte.

Overtrædelse af en række af bekendtgørelsens bestemmelser straffes med bøde. Er du ejendomsmægler, kan klager over tilsidesættelse af pligterne i lovens §§ 48-50 behandles af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Hvad det betyder i praksis

Reglerne kræver dokumentation. Aftalen skal foreligge før rådgivningen, oplysningerne skal kunne vises, og fristerne skal være fulgt. Det er lettere at leve op til, når aftale, tjekliste, frister og korrespondance ligger på samme sag.

m²soft er et sagssystem til køberrådgivere, hvor rådgivningsaftale, tjekliste med frister og dokumenter samles på sagen og kan underskrives med MitID. Se hvordan Inova Bolighandel bruger det.