Hvidvaskloven i bolighandlen: hvad gælder for køberrådgiveren?

En bolighandel flytter store beløb på én gang. Derfor er flere af de faggrupper, der deltager i handlen, omfattet af hvidvaskloven. For den, der rådgiver køberen, er det første spørgsmål enkelt at stille og ikke altid enkelt at besvare: er jeg omfattet?

Artiklen gennemgår, hvem loven nævner, hvad Erhvervsstyrelsen har skrevet om køberrådgivere, og hvilke pligter der følger med. Den bygger på lovbekendtgørelse nr. 433 af 17. april 2026.

Hvem nævner loven?

Hvidvasklovens § 1 opregner de virksomheder og personer, loven gælder for. Tre punkter er relevante for bolighandel:

• Advokater, når de rådgiver om eller udfører transaktioner for klienter i forbindelse med køb og salg af fast ejendom, eller når de på en klients vegne foretager en transaktion vedrørende fast ejendom (nr. 13).
• Ejendomsmæglere og ejendomsmæglervirksomheder (nr. 15).
• Virksomheder og personer, der i øvrigt erhvervsmæssigt leverer samme ydelser som advokater, revisorer og ejendomsmæglere (nr. 16).

Ordet køberrådgiver står ikke i lovteksten.

Hvad siger Erhvervsstyrelsen?

I sin vejledning om adgang til oplysninger om reelle ejere skriver Erhvervsstyrelsen: "Efter en fortolkning af hvidvaskloven vil køberrådgivere på samme måde som ejendomsmæglere være forpligtet til at udføre kundekendskabsprocedurer, når de fungerer som køberrådgiver i forbindelse med køb af fast ejendom."

Samme afsnit nævner dog også "køberrådgivere, der ikke er forpligtede enheder". Vejledningen siger ikke præcist, hvor grænsen går for en køberrådgiver, der hverken er ejendomsmægler eller advokat. Det spørgsmål er efter vores læsning uklart. Er du i tvivl om din egen status, bør du spørge Erhvervsstyrelsen.

Tilsynet er delt. Advokatrådet fører tilsyn med advokater efter § 64. Erhvervsstyrelsen fører tilsyn med blandt andre ejendomsmæglere og gruppen i nr. 16 efter § 57.

Pligterne, hvis du er omfattet

Risikovurdering og skriftlige procedurer

Du skal identificere og vurdere risikoen for, at din virksomhed kan blive misbrugt til hvidvask eller terrorfinansiering. Vurderingen skal tage udgangspunkt i din forretningsmodel og omfatte kunder, ydelser, transaktioner, leveringskanaler og geografi. Den skal dokumenteres og løbende opdateres (§ 7).

På grundlag af risikovurderingen skal du have skriftlige politikker, forretningsgange og kontroller. De skal blandt andet dække kundekendskab, underretning, opbevaring og intern kontrol (§ 8). Ansatte og ledelse skal have tilstrækkelig undervisning i reglerne (§ 8, stk. 6).

Kundekendskab

Kundekendskab skal gennemføres, når du etablerer en forretningsforbindelse, når kundens forhold ændrer sig, og i øvrigt på passende tidspunkter (§ 10). Proceduren består af disse dele (§ 11):

• Indhent kundens identitetsoplysninger. For en fysisk person er det navn og CPR-nummer.
• Kontrollér oplysningerne ud fra en pålidelig og uafhængig kilde. Loven nævner elektroniske identifikationsmidler som eksempel.
• Identificér reelle ejere, hvis kunden er et selskab eller en anden juridisk person, og kontrollér deres identitet.
• Vurdér forretningsforbindelsens formål.
• Overvåg forbindelsen løbende og hold oplysningerne ajour.

Handler nogen på kundens vegne, fx med fuldmagt, skal den person også identificeres og kontrolleres, og du skal sikre dig, at personen har fuldmagt til det. Kravet om at sikre sig fuldmagten gælder ikke, hvis personen er advokat med beskikkelse i Danmark eller et andet EU- eller EØS-land.

Omfanget kan tilpasses risikoen, men du skal kunne vise tilsynet, at dit kendskab til kunden står mål med risikoen (§ 11, stk. 3 og 4).

Identiteten skal som udgangspunkt være kontrolleret, før forbindelsen etableres (§ 14). Kan du ikke opfylde kravene, skal forbindelsen afbrydes, og du skal samtidig undersøge, om der skal ske underretning (§ 14, stk. 5).

Før du etablerer forbindelsen med en fysisk person, skal personen informeres om reglerne for behandling af personoplysninger efter hvidvaskloven (§ 16).

Kundekendskab efter hvidvasklovens § 11

1. 1Indhent identitetFor en fysisk person navn og CPR-nummer.
2. 2Kontrollér denUd fra en pålidelig og uafhængig kilde, fx elektronisk identifikation.
3. 3Identificér reelle ejereNår kunden er et selskab eller en anden juridisk person.
4. 4Vurdér formåletHvad forretningsforbindelsen skal bruges til.
5. 5Overvåg løbendeHold oplysningerne ajour, så længe forbindelsen varer.

Opbevaringmindst 5 år (§ 30)

Politisk eksponerede personer

Du skal have forretningsgange til at afgøre, om kunden eller kundens reelle ejer er en politisk eksponeret person (PEP) eller nærtstående eller nær samarbejdspartner til en PEP. Er kunden det, skal du tage passende skridt til at fastslå, hvor midlerne og formuen kommer fra, og forbindelsen skal overvåges skærpet (§ 18). Erhvervsministeren fører og offentliggør en liste over personer med de hverv, der gør en person til PEP.

Undersøgelsespligt og underretning

Du skal undersøge baggrunden for og formålet med transaktioner, der er komplekse, usædvanligt store, følger et usædvanligt mønster eller ikke har et åbenbart økonomisk eller lovligt formål. Resultatet skal noteres og opbevares (§ 25).

Er du vidende om, har mistanke om eller rimelig grund til at formode, at en transaktion eller aktivitet har tilknytning til hvidvask eller terrorfinansiering, skal du omgående underrette Hvidvasksekretariatet (§ 26).

Erhvervsstyrelsens vejledning om hvidvasklovens anvendelsesområde gengiver eksempler fra Hvidvasksekretariatets indikatorliste for køb og salg af fast ejendom. Eksemplerne omfatter blandt andet:

• ejendommen købes ubeset
• købesummen eller dele af den betales af en anden end køberen
• betaling kommer fra et land, køberen ikke har oplyst tilknytning til
• prisen ser ud til at være ude af proportion med køberens indkomst
• finansieringsoplysningerne er uklare eller atypiske
• lånet kommer fra en atypisk kilde, eventuelt et udenlandsk selskab

Et enkelt tegn er ikke i sig selv et bevis. Det er et signal om, at forholdet skal undersøges nærmere.

Opbevaring

Oplysninger fra kundekendskabet, dokumentation for transaktioner og dine undersøgelser skal opbevares i mindst 5 år efter, at forbindelsen er ophørt eller transaktionen gennemført. Personoplysninger skal slettes efter de 5 år, medmindre anden lovgivning siger noget andet (§ 30).

Hvad det betyder for sagsgangen

Kundekendskab er ikke et dokument, man udfylder én gang. Det er en række skridt, der skal kunne dokumenteres: hvem kunden er, hvordan identiteten blev kontrolleret, om kunden er PEP, og hvad du gjorde, hvis noget var usædvanligt. Det bliver lettere at vise tilsynet, når den dokumentation ligger på den sag, den hører til.

I m²soft ligger CPR-opslag, MitID og KYC-screening med PEP- og sanktionslistetjek via NemComply på sagen sammen med resten af handlen.