Fra købsaftale til tinglyst skøde: køberrådgiverens arbejde efter underskriften

Når købsaftalen er underskrevet, begynder en ny del af køberrådgiverens opgave: berigtigelsen.

Bekendtgørelsen om erhvervsmæssig rådgivning og bistand ved køb af fast ejendom har et særskilt kapitel om berigtigelse. Den, der yder rådgivningen, skal sikre, at handlen bliver ekspederet færdig efter købsaftalens vilkår og frister, og at køberen holdes løbende orienteret. Køberrådgiveren skal også sikre, at køberen opnår et anmærkningsfrit skøde på ejendommen, eller tilsvarende sikring af sin adkomst ved boligformer, hvor der ikke tinglyses skøde.

Artiklen gennemgår de regler, der ligger bag det krav. Advokater, der rådgiver som led i selvstændig advokatvirksomhed, er ikke omfattet af bekendtgørelsen, men reglerne om tinglysning og afgift gælder for handlen uanset hvem der rådgiver.

Hvorfor tinglysning betyder noget for køberen

Tinglysningslovens § 1 slår fast, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. En aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, skal selv være tinglyst, og erhververen skal være i god tro.

For køberen betyder det, at skødet først beskytter mod aftaler og retsforfølgning fra tredjemand, når det er tinglyst. Derfor er tidspunktet for tinglysningen en del af sagen, og ikke en formalitet til sidst.

Digitalt og med digital signatur

Tinglysning sker på grundlag af digitale dokumenter. Loven siger, at tinglysning alene kan ske på grundlag af dokumenter og påtegninger, der er forsynet med digital signatur.

Betinget og endeligt skøde

Et skøde kan tinglyses som betinget. Loven tillader dog kun én betingelse, hvis skødet skal kunne tinglyses som adkomst: at købesummen berigtiges inden for en nærmere angivet frist.

Tinglysningspåtegningen skal angive, om skødet er betinget eller endeligt. Når sælgeren senere erkender, at købesummen er berigtiget, skal det udtrykkeligt fremgå af påtegningen, at skødet nu er endeligt.

Tinglysningsafgiften

Tinglysning af ejerskifte af fast ejendom koster en afgift til staten. Efter tinglysningsafgiftslovens § 4 udgør den 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Det gælder også, når ejerskiftet er betinget.

Et regneeksempel: Ved en ejerskiftesum på 3.000.000 kr. er den procentvise del 18.000 kr. Afgiften bliver i alt 19.850 kr.

Er ejerskiftet af en ejerbolig ikke sket i almindelig fri handel, skal der afgives en erklæring om det ved anmeldelsen. Er ejerskiftesummen i de tilfælde lavere end 80 procent af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 80 procent af ejendomsværdien.

Tinglysning af pant koster også afgift. Skattestyrelsens juridiske vejledning oplyser afgiften for pant i fast ejendom og andelsboliger til 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb. Loven indeholder en fritagelse for den procentvise del, når nyt pant ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende pant i samme ejendom, med en række undtagelser. Reglerne er værd at læse, før finansieringen lægges fast.

Hvad køberrådgiveren skal sikre undervejs

Bekendtgørelsen nævner en række opgaver, som hænger sammen med berigtigelsen:

• Relevante dokumenter og oplysninger om ejendommen skal fremskaffes og gennemgås.
• Alle frister i købsaftalen skal overholdes, og køberen skal løbende orienteres om dem.
• Køberen skal have at vide, at han eller hun skal opfylde købsaftalens vilkår for at få rådighed over ejendommen.
• Køberen skal have at vide, hvad der er vigtigt at være opmærksom på ved overdragelsen.

Bekendtgørelsen opregner ikke, hvilke dokumenter der er relevante. Det afhænger af ejendommen og handlen.

Boligskatten skifter ejer med handlen

Boligejere betaler ejendomsværdiskat og grundskyld via forskudsopgørelsen. Det påvirker både køber og sælger.

Skattestyrelsen skriver, at sælgeren betaler grundskyld for hele perioden frem til, at køberen overtager boligen. Ejendomsværdiskat betaler sælgeren kun for den periode, han eller hun bor i boligen. Når ejerskiftet er registreret i ejerfortegnelsen, typisk i forlængelse af tinglysningen, får sælgeren besked om at godkende sin nye grundskyld på forskudsopgørelsen.

Køberen skal også rette sin forskudsopgørelse, fordi boligskatten af den nye bolig betales den vej.

Køberen bør vide, at forskudsopgørelsen skal opdateres, og at registreringen af ejerskiftet hænger sammen med tinglysningen.

Datoerne, loven knytter sig til

Rækkefølgen i en konkret handel afgør købsaftalen. De regler, der er gennemgået her, knytter sig til disse tidspunkter:

1. Aftalens indgåelse. Fortrydelsesfristen på 6 hverdage løber herfra, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
2. Rådgiverens godkendelse, hvis købsaftalen har et forbehold om det. Godkendelsen skal være skriftlig og godkendt af køberen, før den sendes.
3. Tinglysningen af skødet. Herfra har køberens adkomst gyldighed mod aftaler og retsforfølgning, og afgiften skal betales, også ved et betinget skøde.
4. Berigtigelsen af købesummen. Et betinget skøde bliver endeligt, når sælgeren erkender, at købesummen er berigtiget.
5. Købers overtagelse. Sælgeren betaler grundskyld frem til denne dag.

Én sag, mange datoer

Berigtigelsen består af mange små skridt med hver sin dato. Det er dér, en frist kan glide. Et sagssystem, hvor datoerne fra købsaftalen ligger sammen med tjeklisten og dokumenterne, gør det lettere at holde styr på dem.

m²soft henter tingbogsoplysninger, BBR-data og datoer fra købsaftalen ind på sagen, og skødet kan underskrives digitalt med MitID direkte i systemet.