Fortrydelsesret og forbehold: købers sikkerhedsnet i bolighandlen

En køber, der har skrevet under på en købsaftale, har to slags sikkerhedsnet. Det ene er fortrydelsesretten, som følger af loven. Det andet er de forbehold, der er skrevet ind i aftalen. De virker forskelligt, og køberen skal kende forskellen, før han eller hun skriver under.

Bekendtgørelsen om erhvervsmæssig rådgivning ved køb af fast ejendom kræver, at køberrådgiveren som minimum oplyser køberen om begge dele. Artiklen gennemgår, hvad loven siger.

Hvornår gælder fortrydelsesretten?

Fortrydelsesretten står i kapitel 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Den gælder for køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Den gælder på samme betingelse ved køb af en andelsbolig og ved køb af aktie eller andet adkomstdokument med brugsret til en bolig.

Den gælder ikke ved køb på auktion, og heller ikke hvis der var begæret tvangsauktion, da aftalen blev indgået, og køberen vidste eller burde vide det. Den gælder heller ikke for landbrugsejendomme med landbrugspligt.

Reglerne kan ikke fraviges ved aftale til skade for køberen.

Fristen: 6 hverdage

Køberen skal give sælgeren skriftlig besked om, at han eller hun træder tilbage, senest 6 hverdage efter at aftalen er indgået. Beskeden skal være kommet frem til sælgeren inden fristens udløb. Det er ikke nok, at den er sendt.

Er aftalen indgået ved, at køberen har accepteret et tilbud fra sælgeren, løber fristen fra det tidspunkt, hvor sælgerens tilbud kom til køberens kendskab.

Lørdage og grundlovsdag tæller ikke som hverdage, når fristen beregnes.

Prisen: 1 procent af købesummen

Fortrydelsesretten er ikke gratis. Køberen skal inden fristens udløb betale en godtgørelse på 1 procent af købesummen til sælgeren. Er en erhvervsdrivende involveret på sælgers side, fx sælgers ejendomsmægler, kan køberen betale til den erhvervsdrivende med frigørende virkning.

Køberen skal ikke betale godtgørelsen, hvis sælgeren har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis sælgerens hovederhverv er at sælge fast ejendom og sælgeren handler som led i det erhverv.

Har køberen allerede betalt en del af købesummen, skal sælgeren straks betale det tilbage, fratrukket godtgørelsen.

Betingelser der kan stoppe fortrydelsen

Loven stiller tre yderligere betingelser, som er lette at overse:

• Er købsaftalen tinglyst, skal køberen inden fristens udløb gøre det fornødne for at få aftalen aflyst.
• Har køberen taget ejendommen i brug, skal den inden fristens udløb stilles til sælgerens rådighed.
• Har køberen lavet fysiske indgreb eller forandringer, skal ejendommen inden fristens udløb føres tilbage til væsentlig samme tilstand. Er den blevet beskadiget ved køberens uagtsomhed, skal skaden udbedres inden fristens udløb.

Har køberen en køberrådgiver, og vil køberen bruge fortrydelsesretten, skal rådgiveren påse, at lovens regler bliver overholdt.

Før aftalen: tilbuddet kan trækkes tilbage

Indtil sælgeren har accepteret et købstilbud, kan køberen trække det tilbage ved at give sælgeren besked. Det koster ikke noget. Rådgiverbekendtgørelsen kræver, at køberen får det at vide, og at køberen også får at vide, at et tilbud bortfalder efter en periode og kan forlænges.

Forbehold: aftalt, ikke lovbestemt

Et forbehold er en betingelse, parterne skriver ind i aftalen. Det står ikke i forbrugerbeskyttelsesloven, og indholdet afhænger derfor af den konkrete formulering. Rådgiverbekendtgørelsen nævner to forbehold ved navn: rådgiverforbehold og pengeinstitutforbehold. Køberen skal oplyses om muligheden for at få dem indsat i købstilbuddet, og om muligheden for at få andre særlige forbehold og vilkår med.

Indeholder købsaftalen et forbehold om, at køberens rådgiver skal godkende handlen, stiller bekendtgørelsen krav til selve godkendelsen:

• Den skal være skriftlig, klar og i overensstemmelse med køberens ønsker og instrukser.
• Køberen skal have godkendt indholdet og kende de aftaleretlige konsekvenser, før den sendes til sælgeren eller sælgerens mægler.
• Indeholder godkendelsen nye forbehold eller betingelser, skal rådgiveren afklare, om sælgeren kan acceptere dem, og om der kan meldes endelig handel.

Forskellen er vigtig i praksis. Fortrydelsesretten har en fast frist og en fast pris i loven. Et forbehold har den frist og de betingelser, der står i aftalen.

Huseftersynsordningen hænger sammen med handlen

Rådgiverbekendtgørelsen kræver også, at køberen oplyses om huseftersynsordningen. Den står i kapitel 1 i samme lov og gælder for køb af ejendomme, der hovedsagelig bruges til beboelse for sælgeren eller er bestemt til beboelse for køberen.

Har køberen før aftalen modtaget en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring, kan køberen som udgangspunkt ikke gøre mangler ved bygningens fysiske tilstand eller installationer gældende over for sælgeren. Det kræver blandt andet:

• at tilstandsrapporten er udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før køberen modtager den
• at elinstallationsrapporten er udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før køberen modtager den
• at sælgeren skriftligt og bindende har lovet at betale mindst halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen, hvis der er fremlagt et tilbud på en sådan
• at sælgeren har sikret sig, at køberen kender retsvirkningerne

Køberen kan stadig gøre visse forhold gældende, fx hvis et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, eller hvis sælgeren har givet en garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

For køberrådgiveren betyder det, at datoerne på rapporterne og tidspunktet for modtagelsen er en del af gennemgangen.

Fristerne er det, der skaber risikoen

Både fortrydelsesfristen og eventuelle forbeholdsfrister løber fra bestemte tidspunkter. Rådgiverbekendtgørelsen kræver, at køberrådgiveren sikrer, at alle frister i købsaftalen overholdes, og at køberen løbende orienteres om dem.

I m²soft læser systemet den uploadede købsaftale og henter blandt andet aftale- og overtagelsesdatoer ind på sagen, hvor tjeklisten viser fristerne.